Чтение онлайн

Рост на крупных

По итогам 2014 года все кредитные сегменты за исключением кредитования крупного бизнеса ожидает заметное снижение темпов роста. На кредитовании МСБ негативно скажется ужесточение требований банков к заемщикам: по нашим оценкам, уже в первом полугодии 2014 года процент одобрения кредитов у ряда банков сократился почти вдвое по сравнению с показателями 2012–2013 годов. В числе основных факторов риска для МСБ банки, опрошенные «Эксперт РА», чаще всего выделяют падение потребительского спроса, рост дебиторской задолженности на балансе, банкротство партнеров и контрагентов. В результате темпы прироста сегмента в 2014 году могут снизиться до 6%. Эффект от замещения трансграничного фондирования крупного бизнеса до конца года не будет исчерпан, в связи с чем мы ожидаем, что темпы прироста, показанные в первом полугодии (+17,5%) изменятся незначительно (в пределах 1–1,5 п. п.).

Необеспеченная розница будет притормаживать как под давлением регулятивных нововведений, так и по причине ухудшения входящего клиентского потока. В результате темпы прироста рынка необеспеченного потребительского кредитования по итогам года сократятся до 17% (по итогам 2013-го — около 30%). Ипотечный рынок вырастет на 28–30% (против 34% в прошлом году). Позитивное влияние на него окажет рост спроса в связи с ожидаемым увеличением ставок и цен на жилье. При этом мы предполагаем, что динамика реального ВВП по итогам 2014 года составит 0,5–1,0%.

Таблица:

Топ-20 банков по прибыли до налогообложения за 1-е полугодие 2014 года

Таблица:

Топ-100 банков по величине активов на 01.08.2014

Положение дел на офисном рынке — производная от состояния экономики. Когда экономика в стагнации или депрессии, то часть компаний сокращает персонал или уходит с рынка, и спрос на деловые площади падает. При этом бизнес не способен платить по докризисным ставкам. Нынешний экономический кризис в России усиливается действием международных санкций, а также глобальной неопределенностью и нестабильностью валют.

При этом сегодняшняя ситуация на офисном рынке принципиально отличается от ситуации 2008–2009 годов. Тогда в считаные месяцы произошел исход арендаторов и обвал арендных ставок на 30–40%, а затем последовали четыре года медленного восстановления спроса и рынка в целом. Сейчас, похоже, речь может идти о другом сценарии — затяжном и постепенно разворачивающемся кризисе.

Битва за арендатора

Слабость экономики, международные санкции, глобальная неопределенность — все эти факторы сегодня играют против столичного офисного рынка. То, что средние ставки аренды за год упали не более чем на 10%, объясняется лишь инертностью рынка в целом. При этом уровень вакантности площадей за последние девять месяцев увеличился на 2% — до 14%. Это пока ниже 19–20% в кризисном 2009 году, но тренд набирает силу.

Дестабилизирующим фактором сегодня является новое строительство. В первой половине года рынок качественных офисных площадей Москвы пополнился полумиллионом квадратных метров. По данным компании JLL, до конца года ожидается ввод еще 700 тыс. кв. м. Среди крупнейших проектов: новая очередь комплекса Comcity (фаза «Альфа», 107 тыс. кв. м), МФК ОКО (110 тыс. кв. м) и МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м). Аналитики замечают, что высокие объемы строительства превращаются в проблему с 2013 года: в эксплуатацию вводилось в 1,5 раза больше офисных площадей, чем поглощал рынок. Понятно, что девелоперы со зданиями на высокой степени готовности не станут замораживать свои стройки, так что в ближайшее время новые бизнес-центры постараются «откусить кусок пирога» у старожилов.

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

«Пока войны между новыми и старыми бизнес-центрами нет. Потока переезжающих арендаторов не видно. Девелоперы, конечно, пытаются переманить хорошими условиями арендаторов из других зданий, но так было всегда. Сейчас цены предлагаются особо заманчивые: так, в бизнес-центре “Аврора” новые офисы сдаются по 600 долларов за “метр”, годом раньше такие площади предлагались бы по 800 долларов», — рассказывает один из брокеров.

Существенного перетока арендаторов нет не только потому, что у крупных компаний обычно заключены долгосрочные договоры аренды. В отличие от 2009 года принципиально иную позицию заняли владельцы зданий. «Сразу после кризиса 2008 года владельцы были не очень адекватны. Когда арендатор просил снизить ему арендную плату, то чаще всего слышал: “Ни копейки не уступим, не нравится — уезжайте!” Теперь владельцы стали более гибкими и считают, что синица в руках лучше журавля в небе. Сейчас рынок арендатора: большие и особо ценные клиенты могут рассчитывать на скидку в 20–30 процентов», — говорит генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар . Торговаться сегодня есть за что. Кроме банальной скидки арендаторы могут выторговывать арендные каникулы до девяти месяцев, перевод части арендной платы из долларов в рубли и т. д.

Участники рынка говорят, что фактор международных санкций пока не проявился в полной мере. Хотя уже известны случаи, когда IT-компании вывозят штат из 20–30 основных сотрудников с семьями в Восточную Европу, резко сокращая офис в Москве. Отдельные западные компании приступили к сокращению персонала в России: речь идет об увольнении до 40% сотрудников и соответствующем уменьшении размера офиса. Однако это разовые случаи, а не система. Пока санкции сказались в большей степени на удорожании кредитов для застройщиков.

«Спрос на покупку офисов упал в последние несколько месяцев драматически. В начале этого года был некий всплеск: инвесторы стремились захеджироваться от валютных рисков и покупали объекты стоимостью два-три миллиона долларов. А сейчас все затихли, пытаясь разобраться, что происходит, — крупных сделок нет совсем», — говорит директор по недвижимости Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова .

Валютные колебания, очевидно, станут подталкивать инвесторов уходить из денег в недвижимость. Тем более что в кризис выбор объектов для инвестирования может быть весьма широк: например, в рамках распродажи непрофильных активов государственными корпорациями. Особый интерес для инвесторов могут представлять необычные объекты: в частности, многофункциональные комплексы, где за счет синергии и диверсификации рисков доходность может быть выше, чем у зданий с монофункцией. К примеру, выставленный на продажу офисно-гостиничный комплекс «Бородино» на Русаковской улице имеет как актив окупаемость порядка 8–9 лет при нынешней загрузке офисной части более на 90%, а гостиничной — на 65%, тогда как классические столичные офисные комплексы в среднем окупаются не менее чем за 10–11 лет.

Можно предположить, что объемы строительства офисных зданий в Москве на несколько лет заметно снизятся. Виноваты в этом и низкий спрос на офисы, и слишком дорогие кредиты (стоимость денег на реализацию девелоперских проектов будет выше, чем будущая доходность). Впрочем, на рынке есть «вынужденные застройщики», которые все равно будут строить офисы. Такие девелоперы стоят перед дилеммой — потерять закредитованный актив или через стройку попытаться вытащить свои деньги. Возможны также нишевые проекты, где девелоперу удастся уже на ранней стадии собрать пул арендаторов. В целом же игроки рынка настраиваются на затяжной, постепенно разворачивающийся, осложняемый всеобщей нестабильностью кризис на рынке офисов с постепенным падением ставок и ростом доли свободных площадей.