Чтение онлайн

Реанимируя Сити

В 2014 году деловой район Сити наконец-то стал меняться к лучшему

ОЛЕГ СЕРДЕЧНИКОВ

Кризис на рынке офисов создает неоднозначную ситуацию для делового района Сити. С одной стороны, новые проекты оказываются весьма рискованными. С другой — городские власти настаивают, что главный столичный долгострой должен быть завершен к чемпионату мира по футболу-2018.

Сити — одна из самых печальных градостроительных московских историй последних 20 лет. Новый бизнес-район, задуманный в начале 1990-х как аналог лондонского Canary Wharf и парижского La Defеnsе, за четверть века смог лишь перевалить за «экватор»: функционируют только 11 небоскребов из 23, сдано в эксплуатацию чуть более половины из 4,5 млн кв. м запланированных площадей. Еще хуже, однако, другое: район весьма некомфортен. Городские власти не выполнили своих обязательств по строительству транспортной инфраструктуры, и Сити остается «островом», куда трудно добраться и где сложно припарковаться. В свою очередь, девелоперы пролоббировали значительное увеличение параметров отдельных башен: в итоге общая площадь комплекса увеличилась по отношению к первоначальной более чем вдвое, количество запланированных парковочных мест, наоборот, вдвое снизилось. Даже обычно осторожный в оценках мэр Сергей Собянин назвал Сити градостроительной ошибкой.

В сочетании с вечной стройкой и отсутствием общественных пространств все это дало ожидаемые результаты. Аналитики утверждают, что в Сити сегодня пустует 25–30% офисных площадей. С этим не согласен президент АО «Сити» Дмитрий Гранов : «По нашим данным, общая вакантность по офисам в построенных зданиях не превышает в Сити 10–15 процентов, что является нормой. Собственники башен не отмечают резкого оттока арендаторов и покупателей недвижимости, практически каждый день продолжают заселяться новые компании, совершаются сделки. Да, действительно, есть почти готовые башни “Евразия” и “Эволюция”, которые ждут своих “монособственников”, но включать площади в этих зданиях в общий объем вакантных было бы некорректно в силу незавершенности проектов». Однако бесконечная неустроенность сильно бьет по престижности Сити: многолетние разговоры, что через год-два все будет хорошо, уже не работают. «Несколько лет назад Сити котировалось по ценам, как центральный район города: 800–850 долларов за “метр”. Сейчас ставки ближе, на мой взгляд, к ценам Западного и Юго-Западного районов, — около 600 долларов за “метр”», — говорит генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар.

Перспективы Сити обычно связывают с вводом в строй новых небоскребов и масштабным транспортным строительством. Так, в ближайшие месяцы должны быть сданы в эксплуатацию башни «Око» и «Эволюция»; в 2016 году — ветка нового наземного метро, проходящего через Сити, — Малое кольцо Московской железной дороги. Совсем скоро будет начато строительство северного дублера Кутузовского проспекта, запланировано возведение двух автомобильных мостов через Москву-реку. К 2020 году должны быть построены третий пересадочный контур метро и новая ветка метро «Третьяковская» — «Деловой центр» — «Раменки» — «Рассказовка». Интереснее, однако, другое: три месяца назад новое руководство АО «Сити», которое является управляющей компанией делового центра, в сотрудничестве с владельцами отдельных зданий запустили программу по облагораживанию района.

«За собственные деньги мы отремонтировали периметральную дорогу Сити — Тестовская улица. Организовали дополнительные парковки на 700 машино-мест. С помощью города открыли движение по ранее перекрытому проезду между Экспоцентром и Пресненским парком. Приступили к благоустройству территории центрального ядра», — перечисляет Дмитрий Гранов. Город ввел на территории Сити режим платной парковки. На очереди — масштабное озеленение, трансформация набережной, создание единого парковочного брокера для всех подземных парковок зданий Сити и автоматизированной системы въездов на территорию комплекса. Осенью планируется начать работу над комплексной концепцией развития Сити. Конечно, проблем очень много, однако эта программа — прецедент совместных действий управляющей компании, владельцев зданий и городской администрации, начало пути к настоящему обживанию Сити.

Периферия под вопросом

Разворачивающийся на рынке офисов кризис будет все сильнее влиять и на градостроительное развитие. В частности, под удар попадают программы столичного и подмосковного правительств по созданию рабочих мест на периферии, в строящихся районах. За последние два года администрации мэра Сергея Собянина и губернатора Подмосковья Андрея Воробьева провели большую работу по пересмотру проектов строительства в Новой Москве и Московской области. В проектах спальных районов, состоящих только из жилых многоэтажек, были предусмотрены офисные функции. Концепция «работать там, где живешь» в перспективе должна снизить маятниковую миграцию населения и улучшить транспортную ситуацию.

Офисные функции внесены и в проекты планировки новых районов. Заставить частных девелоперов «зарезервировать часть территории под офисы» было единственным инструментом властей в продвижении своей программы, и реалистичность проекта с самого начала вызывала сомнения. Дело в том, что строительство офисов на периферии не такой уж развитый и прибыльный сегмент рынка. В новом высококлассном бизнес-парке K2, расположенном в Новой Москве на Калужском шоссе в двух километрах от МКАД, арендные ставки сегодня на уровне 300–350 долларов за квадратный метр. Спрос на офисы на периферии весьма ограничен: из крупных развивающихся проектов можно выделить, пожалуй, офисный кластер на Киевском шоссе в Румянцеве, почти примыкающий к МКАД. Новые спальные районы для размещения офисных центров подходят хуже: они расположены дальше от Москвы и в стороне от крупных шоссе.

Кризис на офисном рынке переводит сомнения в реалистичности массового строительства бизнес-центров на периферии в убежденность: они не появятся. Один из знаковых моментов: девелопер Rose Group недавно признал, что в проекте «Микрогород в лесу» строить в ближайшее время офисную часть не будет — невыгодно. А ведь «Микрогород в лесу» — знаковый проект рынка, один из самых дорогих в сегменте многоэтажного жилья (он был спроектирован бюро Speech именно как многофункциональный город кварталов с сильной коммерческой частью), а Rose Group — один самых продвинутых девелоперов. Наконец, «Микрогород в лесу» находится совсем близко от Москвы — менее чем в двух километрах от ближайшего метро. Если в таком проекте отказываются от строительства офисов, о других и говорить нечего.

Какая же судьба ждет зарезервированные под офисы территории? Вариант первый: земли останутся незастроенными. Девелопер возведет только жилье. Так уже было в программе сноса пятиэтажек: застроив выгодные участки земли, инвесторы выходили из проектов, зафиксировав прибыль; сейчас программа завершается на городские деньги. Вариант второй: офисные участки также будут застроены жильем. Застроив жилую часть, девелопер будет обращаться в правительство с просьбой построить еще немного жилья на оставшейся территории, ввиду тяжелой экономической ситуации. Для властей публичный отказ от своих обязательств будет неприятен, но в каких-то проектах они на это пойдут. Вариант третий: там построят апартаменты. Девелоперы спроектируют в зоне коммерческой недвижимости многофункциональные комплексы: большая гостиничная часть и чуть-чуть офисов. Гостиничная часть потом плавно трансформируется, по принятой в Москве схеме, в апартаменты — квази-жилье, которое можно будет продать в розницу.

Заметим, что девелоперы в большинстве своем пока не очень задумываются о судьбе зоны коммерческой недвижимости в их проектах. Им важнее как можно быстрее получить разрешения и построить жилье — в условиях нестабильности горизонт планирования сокращается чуть ли не до месяцев. А у властей сегодня нет эффективных инструментов реализации градостроительной политики по размещению рабочих мест на периферии.