Чтение онлайн

Фото: picvario.com / Russian Look

На первый взгляд динамика суммарной выручки участников рейтинга оценочных компаний по итогам 2012 года вызывает изумление — рост до 12 млрд рублей, то есть плюс 45% к выручке 2011 года. Так и хочется сказать о буме на рынке. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что бум связан с беспрецедентным (почти на 1500%) увеличением заработков всего одной организации — ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Поэтому на самом деле, без учета результатов «Ростехинвентаризации», участники рейтинга оценочных компаний увеличили свою выручку на 17%, что на 6% меньше, чем годом ранее. Причем спрос тормозился почти по всем направлениям оценки.

Несмотря на то что при принятии управленческих решений бизнесом и государством роль оценщиков по-прежнему высока, спрос на их услуги за последний год был не слишком востребован из-за снижения деловой и инвестиционной активности в отечественной и мировой экономике. Никуда не делись и традиционные помехи для развития рынка — ценовые войны, а также во многом абсурдная система критериев в конкурсах госзаказчиков по отбору оценщиков, хотя последний фактор может утратить свое влияние в связи с планируемым в будущем году переводом госзакупок на правила Федеральной контрактной системы (ФКС).

Кров и почва

Основной объем работ оценочных компаний и, как следствие, их выручки в прошлом году пришелся на оценку недвижимого имущества . Согласно данным участников рейтинга, по итогам 2012 года они заработали 6,3 млрд рублей, или 52% суммарной выручки (см. график 1), и подготовили 108 346 отчетов, а динамика роста в этом секторе оценки составила максимальные за всю историю рейтинга 103% (см. график 2).

Таблица 1:

Рейтинг делового потенциала оценочных компаний России по итогам 2012 года

Столь высокая динамика — главным образом результаты деятельности «Ростехинвентаризации», которая в 2012 году, по оценке, увеличила выручку более чем в 15 раз — до 2,5 млрд рублей. Впечатляющий рывок компания совершила благодаря организации и проведению в прошлом году массовой оценки объектов недвижимости (кроме земельных участков), а также за счет присоединения к себе в качестве филиала другого профильного ФГУП — федерального кадастрового центра «Земля». Работы выполнялись в рамках федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2008 годы)». По данным компании, в результате была определена кадастровая стоимость 23 млн зданий, 42,4 млн помещений, 442 тыс. объектов незавершенного строительства и 1,8 млн других сооружений. Основную часть объектов оценки составил жилой фонд — 79 процентов, остальное — нежилой фонд. К выполнению кадастровой оценки привлечено более 525 оценщиков, более 1649 специалистов. В соответствии с требованиями российского законодательства об оценочной деятельности была проведена экспертиза отчетов об определении кадастровой стоимости саморегулируемыми организациями оценщиков.

Без учета данных «Ростехинвентаризации» прирост выручки в сегменте оценки недвижимости по итогам 2012 года составил 24%. Отчасти это было обеспечено заказами, передаваемыми ФГУП на подряд частным оценочным компаниям. Например, в компании «Активные бизнес-консультации» главным фактором своего роста считают выполнение работ по организации и проведению массовой оценки недвижимости в Вологодской и Владимирской областях и Ставропольском крае, а также по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель в Рязанской, Владимирской и Тамбовской областях. И таких примеров среди участников рейтинга немало.

Таблица 2:

Топ-10: оценка бизнеса

Потребность в оценке рассчитанной кадастровой стоимости недвижимости постепенно растет и будет расти и дальше, ведь от нее зависит эффективность владения, затрат и использования земельных участков. «Зачастую бизнес недоволен результатами кадастровой оценки, которые приводят к росту налогов и фактам нерыночной стоимости участков земли при массовой кадастровой оценке», — говорит Тамара Касьянова , генеральный директор компании «2К Аудит — Деловые консультации / Морисон интернешнл». Похожее мнение у Александра Смирнова , генерального директора консалтинговой группы ЛАИР: «Возможность оспаривания кадастровой оценки будет способствовать дальнейшему развитию рынка».

Возможность досудебного оспаривания кадастровой стоимости в целях ее снижения не оставит оценщиков без заказов. «Принятие кадастровой стоимости повлекло за собой оценку рыночной стоимости земельных участков для досудебного или судебного урегулирования спорных вопросов по начисленным налоговым платежам за земельные участки. Это касается крупных землевладельцев Москвы и Московской области, для которых после принятия кадастровой стоимости налог возрос в несколько раз», — рассказывает Даниил Слуцкий , генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС).

Отдельный вклад в динамику сектора оценки недвижимого имущества, в частности земли, внесло развитие строительства. «Для успешной реализации девелоперских проектов в числе прочего нужны заемные средства, а при получении кредита в банках требуется оценка выделенных под строительство земельных участков и имущественных прав на будущие объекты», — поясняет Галина Третьякова , руководитель департамента оценки компании «МОК-Центр».

Менее ощутимый вклад в развитие оценки вносит ипотечное кредитование. Но в целом для оценщиков это источник стабильных, пусть и невысоких, доходов. Однако из-за снижения в прошлом году динамики на рынке ипотеки (прирост предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году составил 43,5%, а объем выдачи — 1 трлн рублей против 90% и 713 млрд в 2011-м) рост объемов оценки здесь замедлился.

Кроме того, появился новый заказчик оценки. «Это продавцы и покупатели жилой недвижимости, которые при покупке или продаже жилья не обращаются за заемными средствами, но прибегают к услугам независимой оценки его стоимости. Если раньше оценка жилой недвижимости “для себя” была разовой, в лучшем случае один-два клиента в год, то сейчас таких клиентов около двадцати в месяц. Это говорит о желании людей знать реальную стоимость недвижимости и иметь инструмент для торга с продавцом», — говорит Андрей Воздвиженский , коммерческий директор консалтинговой группы «Новое время».

В любом случае ожидать снижения выручки от оценки недвижимости пока не приходится. Этот актив остается наиболее надежным и всегда будет востребован для целей кредитования, страхования и аренды: объем доходов участников рейтинга по итогам 2012 года здесь составил не меньше 28% общей выручки, или 3,4 млрд рублей (см. график 3). Большинство опрошенных участников рейтинга подтвердили неизменный спрос на оценку залогов при кредитовании.

Таблица 3:

Топ-10: оценка недвижимого имущества