Чтение онлайн

Как удалось «Кошелев-проекту» то, что не получилось у других? Ведь существует правительственная программа строительства качественного и доступного жилья, в которой 30 тысяч за метр установлены как раз в виде целевого ориентира. Но отечественный стройкомплекс в целом пока не готов принять эту цель как руководство к действию. И что можно сделать еще, чего пока не хватило самарскому застройщику, чтобы полностью воплотить идею качественного, дешевого и быстрого строительства?

Цена на квартиры в «Кошелев-проекте» отвечает мировому уровню коэффициента доступности жилья

Фото: Василий Ильинский

Квартира для медсестры

— Вот видите? К сожалению, с этим трудно бороться. — Ирина Шведова , директор по маркетингу «Кошелев-проекта», кивнула на фасад дома. На втором этаже за изящными решетками двух или трех французских балконов маячили комплекты автопокрышек. Это новоселы по-хозяйски используют каждый дециметр имеющейся у них площади. Первая мысль: вот они, издержки малогабаритной квартиры. В сети, между прочим, некоторые высказывают и недовольство тем, что балконы маленькие: нельзя поставить велосипед.

— Велосипед — нельзя, — согласилась Ирина. — Мы специально сделали маленькие балконы и не хотим конструктивно менять проект, чтобы никакие сломанные лыжи, старые холодильники и банки с краской, весь этот мусор на балконе не ставился. Это наш пунктик — чистота.

Что ж, в этом есть своя правда: возможно, дело не в размере квартир, а в стиле жизни. Если хранить в доме всё и вся, как привыкли наши люди, то не хватит никаких площадей. А вот авторы «Кошелев-проекта» желают насадить в новом микрорайоне новый быт, с акцентом на эстетическую сторону. И чтобы на крошечных балкончиках жители домов, как где-нибудь в Провансе, высаживали цветы. Ради этого управляющая компания в летний сезон даже проводит конкурс на лучший балкон.

— В прошлом году уже было около пятидесяти участников, — удовлетворенно сообщила Ирина. — Часть народа прямо заболела этим делом и предлагают решения как произведения искусства. Мы так рады!

Впрочем, если присмотреться, то балконная тема важна для Крутых Ключей прежде всего с архитектурной точки зрения. Вся застройка в микрорайоне трехэтажная, кирпичная, отсылающая к уютной классике: благородная желто-белая гамма отштукатуренных фасадов, фальшфронтоны, имитация руста — что-то вроде городских усадеб XIX века. Однако сочетать классический стиль с экономклассом — занятие рискованное: вместо изысканности и лаконичности форм запросто можно получить убогую монотонность. Вот и здесь четырехподъездные дома намного длиннее старинных особняков, а набор архитектурных элементов у застройщика строго бюджетирован, так что портиков с колоннами смета, понятное дело, не предусматривает. Все грозит свалиться в вариант полковой казармы не царских даже, а сталинских времен. И лишь одна деталь — французские декоративные, а не практичные «хрущевские» балконы — становится той каплей, которая перетягивает чашу весов.

— Хотите посмотреть наши типичные квартиры? — Ирина приглашает зайти в один из подъездов. Обычная парадная, но полы не голые, бетонные, а выложенные керамогранитом. В секции квартир, направо и налево, ведут добротные деревянные темного тона двустворчатые двери — такие обычно покупают для себя.

— Надеваем бахилы, — скомандовала Ирина, перед тем как зайти в квартиру. Слегка заныло сердце, полное скепсиса: невозможно представить, что может быть хорошего в малогабаритке…

Здесь пора вспомнить предысторию «Кошелев-проекта». Потому что всего несколько лет назад в «Авиакоре» — так раньше называлась компания — идея строить дешевое жилье тоже никого не вдохновляла. Застройщик возводил точечные высотки с модными стометровыми «хатами». Это было удобно: получил несколько миллионов от одной сделки — и загорай дальше. В месяц уходило пять-семь квартир — этого хватало на безбедную жизнь. Так продолжалось до кризиса 2008–2009 годов, когда продажи встали. Компания целый год проедала старые запасы.

В конце 2009 года Минобороны объявило тендер на строительство 1200 квартир для уволенных в запас. Заданная ценовая планка — 30 тысяч рублей за квадратный метр с чистовой отделкой — была нереальной для рынка, не опускавшегося в Самаре ниже 48 тысяч. Никто не хотел браться за заказ. И тогда Владимир Кошелев, один из трех акционеров «Авиакора», решил ввязаться, как тогда казалось, в авантюру. Идея заключалась не в том, чтобы построить тысячу квартир для военных (это и впрямь было невыгодно), а в том, чтобы развернуть весь бизнес корпорации на сто восемьдесят градусов и выйти на массовый рынок жилья, освоив новый продукт.

У предложенной стратегии было два серьезных риска. Прежде всего — коллапс рынка дольщиков. Самара — чемпион России по количеству обманутых дольщиков: в 2009 году их насчитывалось около 40 тысяч, и это в городе с 1200 тысяч жителей. И хотя «Авиакор» не был замешан в подобных конфликтах, на фоне общего недоверия покупателей к застройщикам это значило мало. Второй риск был связан с самим новым продуктом: никто не знал, как он должен выглядеть.

Кухни в «Кошелев-проекте» увеличены по сравнению с советским стандартом — это делает небольшие квартиры удобнее и респектабельнее

Фото: Василий Ильинский

Стереотип заключался в том, что современное жилье непременно должно иметь большую площадь. Но оказалось, что 95% жителей Самары — учителя, врачи, медсестры, инженеры, технологи, рабочие, менеджеры по продажам, то есть простые люди, — не мечтают о больших хоромах. Их мечты, конечно, обусловлены их кошельком (средняя зарплата в городе 25 тысяч рублей), но это не меняет дела. И дешевого «метра» мало: бюджет всей покупки не должен выходить за известную границу. В то же время у советских квартир были очевидные планировочные изъяны. Да и строительные технологии ушли с тех пор вперед, так что в рамках малого формата сегодня можно строить лучше и разнообразнее.

В итоге нарисовался образ так называемого первого жилья — небольшой, но удобной квартиры, которую работающий человек или семья покупает сразу, вместо того чтобы годами жить с родителями и копить деньги или арендовать ту же хрущевку. Цена — от 900 тысяч рублей за «однушку» до 2,2 миллиона за «трешку» — позволяет массово задействовать ипотеку: в рамках программы Сбербанка под 10% годовых на десять лет ежемесячный взнос получается 8–12 тысяч. Кстати, эта ценовая планка, как оказалось, отвечает и мировому уровню коэффициента доступности жилья*. Растопить лед недоверия дольщиков можно было, ускорив строительство, и для этого решили вместо многоэтажных домов строить трехэтажные, что к тому же дешевле.

Первые 500 квартир в Крутых Ключах, оставшиеся от подряда Минобороны и выставленные на продажу в апреле 2010 года на стадии котлована, раскупались в драку, пришлось даже прибегнуть к силам правопорядка. И те из покупателей, кому посчастливилось пробиться к кассе, в ноябре того же года получили ключи.

— Смотрите, какая красотища. — Ирина открывает дверь в 45-метровую «двушку»-шоурум, то есть полностью отремонтированную и меблированную квартиру. Впечатление от увиденного точнее всего выражает модное словосочетание «культурный шок».